Aspectos gerais da Lei nº 13.177: o time-sharing no direito brasileiro

O DOU de 21.12.2018 publicou a Lei nº 13.777/18, que trouxe segurança jurídica a um instituto que já vinha sendo utilizado no país desde a década de 80: a multipropriedade (espécie do gênero time-sharing), definida no artigo 1.358-C do CC como o direito real em “…regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo”.

O instituto é mais uma forma de se permitir que diferentes pessoas gozem de um mesmo bem, tal como ocorre com o recentemente criado direito real de laje (Lei nº 13.465/17). Otimiza-se, assim, o aproveitamento dos imóveis, especialmente daqueles localizados no litoral ou no interior – comumente utilizados pelas pessoas apenas em determinadas épocas do ano.

A Lei não criou efetivamente a multipropriedade, mas disciplinou seu regime, que já era utilizado e já tinha sido objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.546.165/SP), que apresentou, em abril de 2016, uma definição que foi quase replicada pela nova legislação.

A multipropriedade cria uma espécie de condomínio entre os titulares das frações de tempo, que terão no mínimo 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e que poderão ser fixos e determinados a cada ano, ou variar de forma periódica e isonômica (artigo 1.358-E). A imposição do período mínimo faz com que cada bem imóvel possa ser segmentado em, no máximo, 52 (cinquenta e duas) unidades periódicas.

Não há vedação ao tipo de imóvel que pode ser objeto da multipropriedade, bastando que ela seja instituída por ato entre vivos ou testamento, com registro no respectivo cartório de imóveis (artigo 1.358-F). A Lei, no entanto, prevê que, se a instituição se der em condomínio edilício, deve haver previsão no instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos (artigo 1.358-O).

Cada multiproprietário pode usar, gozar, ceder, alienar e onerar sua unidade periódica livremente, sem necessidade de anuência ou cientificação (artigo 1.358-L); inexiste, da mesma forma, direito de preferência dos demais multiproprietários, salvo previsão expressa no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio (artigo 1.538-L, parágrafo único). Os equipamentos e mobiliários constantes no imóvel, por outro lado, não pertencem individualmente a nenhum dos multiproprietários, mas à multipropriedade por eles formada. Assim, a unidade periódica pode ser objeto de penhora, ao passo que os bens móveis, não.

Os gastos para conservação e manutenção do imóvel devem ser rateados entre os multiproprietários, de acordo com suas participações, sendo assegurado ao condomínio edilício a adjudicação da unidade periódica quando ocorrer o inadimplemento das despesas ordinárias e extraordinárias (artigo 1.538-S).

Acreditamos, no entanto, que a principal polêmica surgida com a Lei está relacionada à execução do multiproprietário – e de sua participação no imóvel – pelo não pagamento de tributos, especialmente IPTU e contribuições condominiais.

O texto enviado para sanção previa, nos §§3º a 5º do artigo 1.358-J,[1] que os multiproprietários responderiam apenas na proporção de sua unidade periódica; a Presidência da República, no entanto, acabou por vetar os dispositivos, ao fundamento de que eles contrariariam a regra da solidariedade tributária (artigo 124 do CTN), e de que caberia apenas à Lei Complementar dispor sobre matéria fiscal.

Entendemos, todavia, que o veto foi equivocado. A Lei prevê que cada unidade periódica seja vista como uma unidade autônoma, com matrícula própria e cadastro individual perante as Prefeituras municipais. Assim, a solidariedade tributária deve ser interpretada em conjunto com o artigo 110 do CTN, que veda a alteração de definições e conceitos de direito privado, dentre os quais a definição da multipropriedade como direito real independente e individual de cada multiproprietário. Trata-se, ademais, de se espelhar a disciplina prevista para o condomínio voluntário (artigo 1.315 do CC).

Outra questão que pode levantar polêmica – inclusive inconstitucionalidade – diz respeito à exigência de um “administrador profissional” para exercer a administração do condomínio edilício que tenha multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas (artigo 1.358-R).

A violação ao princípio da livre iniciativa (artigo 170 da CF) deve ser vista em conjunto com um possível excesso de burocracia, que criará entraves para a instituição de multipropriedade em imóveis detidos por amigos e/ou familiares, o que vai de encontro aos objetivos da própria Lei.[2]

Resta aguardar, agora, a aplicação da nova Lei. Da parte do legislador, espera-se a criação de normas para regularem a multipropriedade de bens móveis, como embarcações e aeronaves, que ficaram excluídos da Lei nº 13.777, e certamente também terão boa recepção da população.

[1]§ 3º Os multiproprietários responderão, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel.

  • 4º A cobrança das obrigações de que trata o § 3º deste artigo será realizada mediante documentos específicos e individualizados para cada multiproprietários.
  • 5º Cada multiproprietários de uma fração de tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários.”.

[2]Além de democratizar o acesso aos bens, beneficiando pessoas que não teriam meios econômicos, ou mesmo interesse, em adquirir e manter integralmente um imóvel para fins lazer, deve-se mencionar ainda o benefício que o uso compartilhado gera para o cumprimento da função social da propriedade, à medida que o imóvel passa a ser utilizado por tempo maior, diminuindo drasticamente a sua ociosidade. Sob a perspectiva do mercado imobiliário e turístico, diversos empreendimentos podem ser viabilizados por meio da venda de cotas de compartilhamento de tempo, ou multipropriedade, gerando empregos e renda.”.