Em 30 de janeiro de 2017, o BACEN divulgou o Edital de Consulta Pública nº 50/2017, com proposta de regulamentação para a letra imobiliária garantida (“LIG”). Com o claro e expresso intuito de mitigar os potenciais riscos atrelados ao investimento, a proposta de regulamentação da LIG restringe a flexibilidade que lhe foi inicialmente conferida pela Lei nº 13.097/15.

A LIG é título de crédito emitido por instituições financeiras, garantido por carteira de ativos submetida ao regime fiduciário. A instituição emissora permanece responsável pelo adimplemento das obrigações decorrentes da LIG, independentemente do desempenho da carteira de ativos subjacentes. O rendimento e o ganho de capital decorrentes do investimento na LIG são isentos de imposto sobre a renda, quando auferidos por pessoa física residente no país ou por residente ou domiciliado no exterior (exceto em país com tributação favorecida nos termos do art. 24 da Lei nº 9.430/96).

A proposta de regulamentação divulgada pelo BACEN adiciona características à LIG que não estavam previstas em lei. Entre elas, destacam-se a vedação ao resgate antecipado ou à recompra pela emissora antes de decorridos 12 meses e a instauração obrigatória do regime especial de amortização na hipótese de inadimplência de pagamento de principal nos casos de intervenção, liquidação judicial ou falência da instituição emissora, ou de reconhecimento do seu estado de insolvência pelo BACEN.

No que se refere aos requisitos de elegibilidade, composição, suficiência e liquidez da carteira de ativos vinculada à emissão da LIG, também há alterações sensíveis.

A proposta do BACEN elevou o percentual mínimo da carteira que deve ser aplicado em créditos imobiliários de 50% para 80%, e exigiu que esses créditos estejam adimplentes e que sejam garantidos por hipoteca em primeiro grau ou alienação fiduciária de imóveis e tenham rating mínimo de crédito equivalente a “A”.

A depender da natureza da operação que origina os créditos, a proposta de regulamentação determina que sejam contratados seguros (contra riscos de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e responsabilidade civil, a depender do caso), bem como que seja verificada anualmente a razão mínima entre o valor da operação e, conforme aplicável, o valor do imóvel dado em garantia ou o custo de produção do imóvel.

A Lei n° 13.097/15 previu um requisito mínimo de 105% entre o valor total da carteira de ativos e o valor total das obrigações assumidas pela instituição emissora em relação à LIG. A proposta divulgada pelo BACEN acrescenta um segundo critério de suficiência a ser observado de, pelo menos, 102,5% entre o valor presente da carteira e o valor presente das obrigações relativas à LIG, quando submetidos a determinados testes de estresse.

Por fim, a proposta de regulamentação prevê a composição de reserva de liquidez em títulos de emissão do Tesouro Nacional e disponibilidades financeiras em montante equivalente a, no mínimo, o fluxo esperado de pagamentos líquidos para os 180 dias subsequentes e define que as operações com derivativos devem ser destinadas exclusivamente a hedge.

A proposta de regulamentação do BACEN reduz a flexibilidade originalmente atribuída à LIG pela Lei nº 13.097/15. Como expresso no edital de consulta pública, a intenção do BACEN foi conferir segurança jurídica e menor risco de crédito aos investidores da LIG. Para tanto, também fez constar uma série de obrigações para os emissores e agentes fiduciários de modo a assegurar que os requisitos exigidos sejam devidamente controlados e a carteira de ativos subjacente permaneça adequadamente segregada do patrimônio da instituição financeira emissora.

É possível se compreender a decisão do BACEN de buscar reduzir o risco de crédito da LIG, especialmente se considerarmos que a Lei nº 13.097/15 confere incentivos fiscais para que pessoas físicas, sem qualquer distinção, invistam nessa modalidade de ativo. Por outro lado, ao se reduzir a flexibilidade da LIG, em certos aspectos, aproxima-se o título de outras alternativas de investimento já existente, como a Letra de Crédito Imobiliário, limitando-se, com isso, o seu potencial.

O prazo para que os interessados se manifestem sobre o Edital de Consulta Pública nº 50/2017 encerra-se em 30 de abril de 2017.